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各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，石獅高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市直及上級駐石有關單位，市屬有關國有企業(yè)：

　　《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見》已經(jīng)2025年第8次市政府常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　石獅市人民政府辦公室

　　2025年8月23日

　　（此件主動公開）

石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見

　　為進一步盤活利用城鎮(zhèn)低效用地，推動低效工業(yè)倉儲用地提質(zhì)增效，優(yōu)化建設用地空間布局和城鎮(zhèn)功能布局，提高土地節(jié)約集約綜合利用水平，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源部關于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）、《自然資源部 福建省人民政府關于印發(fā)〈泉州市盤活利用低效用地試點工作方案〉的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）、《自然資源部辦公廳關于印發(fā)〈支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）、《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）、《自然資源部關于擴大深化低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2025〕83號）等法律法規(guī)及文件精神，結(jié)合我市實際，制定如下實施意見。

　　一、適用范圍

　　本實施意見適用于已納入石獅市城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫的劃撥或出讓類型工業(yè)、倉儲用途用地，允許土地使用權(quán)人依規(guī)申請變更土地用途為商業(yè)、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等商業(yè)服務業(yè)用途進行盤活改造。

　　（一）符合規(guī)劃要求。變更土地用途需符合詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃等要求。申請項目位于詳細規(guī)劃覆蓋區(qū)域內(nèi)的，應符合詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容要求；申請項目位于詳細規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的，在符合國土空間總體規(guī)劃的前提下，應先編制詳細規(guī)劃方案后方可申請辦理。

　　（二）符合產(chǎn)權(quán)要求

　　1．申請人應與土地使用權(quán)人一致，申請改造地塊剩余土地使用年限應達8年以上且不存在欠繳土地出讓金；土地及其建筑物應處于無查封、無抵押（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外）等限制權(quán)利情形；除在批準期限內(nèi)的臨時性建筑、停車場所及擬拆除重建的構(gòu)建筑物外，需取得房屋不動產(chǎn)權(quán)登記證書。

　　2．不存在尚未處置到位的“兩違”行為，擬采取拆除的房屋、臨時性建（構(gòu)）筑物可在獲得土地用途變更批復簽訂土地出讓合同前再自行拆除；土地出讓合同、劃撥決定書原約定改變土地用途需采取先收儲后重新出讓的，須一并報市政府批準同意調(diào)整為按協(xié)議改變土地用途方式辦理。

　　3．對尚未開發(fā)建設的宗地，涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）認定屬非土地使用權(quán)人自身原因造成的方可提出申請。

　　4.涉及保留建筑物的，建筑物改變使用功能后，應符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀、消防等相關技術要求。

　　（三）限制改造情形。（1）申請對文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的；（2）位于已經(jīng)公布的征遷范圍內(nèi)的，或已納入城市近期改造范圍的土地或建筑物；（3）宗地在申請改造之日剩余土地使用年限少于或等于8年的；（4）其他法律法規(guī)規(guī)定不得改變的。

　　（四）鼓勵改造情形。市中心（鳳里街道、湖濱街道、靈秀鎮(zhèn)、寶蓋鎮(zhèn)）的工業(yè)、倉儲用途用地，除原屬上級有權(quán)部門批準引進的特定項目外，與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，均不得再進行開發(fā)建設，鼓勵企業(yè)積極按本政策進行盤活改造。

　　二、改造類型

　　符合要求的項目可采取以下改造類型進行自主改造：

　　（一）土地用途變更。在符合詳細規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵整宗或宗地分割部分土地申請土地用途變更為商業(yè)服務業(yè)等用途（商品住宅除外）；對確實無法獨立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)服務業(yè)混合用地進行申請改造。

　　1．改造方式。土地使用權(quán)人通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建、空地新建四種方式實施工業(yè)或倉儲用地改為商業(yè)服務業(yè)用地（以下簡稱“工改商”）。現(xiàn)狀保留使用是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)和外立面，不增加建筑高度和建筑面積的前提下，現(xiàn)狀建筑改作商業(yè)使用；內(nèi)部改造是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)，不增加建筑高度和建筑層數(shù)的前提下，對建筑內(nèi)部空間進行改造后作為商業(yè)設施使用；拆除重建是指將宗地內(nèi)原建筑全部拆除后重新建設商業(yè)設施；空地新建是指利用空閑土地按要求建設商業(yè)設施。

　　2．宗地分割規(guī)則。采取分割部分用地申請土地用途變更的，應先將分割方案報市自然資源局批準，獲批后進行工業(yè)用地分割權(quán)屬變更登記。宗地分割應滿足規(guī)劃、交通疏散安全、消防等要求，符合出讓合同的相關約定，其中配套設施不得單獨分割（分割后作為變更土地用途地塊除外，但需在不動產(chǎn)權(quán)證書附記記載“宗地分割用于辦理‘工改商’，‘工改商’后地塊才能獨立處分”）。具備獨立分宗條件的，可不受宗地面積大小控制。

　　3．房屋分割規(guī)則。申請土地用途變更為商服用地時，可申請按整體自持不可分割、整體可分割或設定一定比例的可分割建筑面積。在設定建筑分割時，房屋分割方案應報市自然資源局批準，原則上以批準的規(guī)劃設計方案的單元為基礎來設定分割單元，分割后單元可單獨轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方應在合同中明確公共配套設施和使用事項，并承擔相應法律責任。按工業(yè)企業(yè)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置政策進行確權(quán)登記的房屋，不得申請房屋分割。

　　4．混合用地規(guī)則。鼓勵單一用地性質(zhì)的混合使用，在不改變土地用途的基礎上，允許工業(yè)倉儲項目中符合《福建省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2017年版）的辦公或生活服務設施建筑兼容小型商業(yè)商服功能，土地用途不變。確實無法獨立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)混合用地進行申請改造，即在同一宗地上，部分保留原土地用途不變，部分改變土地用途，由土地使用權(quán)人利用原已建成的房屋整幢變更，或空地新建商務金融、研發(fā)、商業(yè)服務等功能建筑，形成工業(yè)與商務金融、科研、商業(yè)服務等用途（商品住宅除外）混合布置，在出具規(guī)劃條件時應明確各土地用途計容建筑面積，屬利用原房屋改造的，應一并明確建筑功能用途。混合用地應當整體持有，辦理整體產(chǎn)權(quán)，不可分割銷售，在不動產(chǎn)登記時土地按整宗地共用進行登記，對屬商服建筑功能的土地用途按商服用地登記，屬工業(yè)建筑功能的土地用途按工業(yè)用地登記，同時在產(chǎn)權(quán)證書附記上記載“宗地屬工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

　　5．補交地價價差。（1）評估地價價差。變更土地用途須按新用途土地使用年限的市場評估價與原用途土地剩余年限的市場評估價補交差價，若變更后新用途土地使用權(quán)市場評估價小于等于原用途土地使用權(quán)市場評估價，則出讓人與土地使用權(quán)人互不結(jié)算差價。（2）土地使用年限。對采取整宗或分割部分土地變更土地用途的，新用途土地使用年限可按變更后土地用途的法定最高年限或原用途土地剩余年限申請；對采取混合用地變更土地用途的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限且不超過法定最高使用年限確定；原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)為商業(yè)服務業(yè)用地出讓手續(xù)，出讓年限按商業(yè)服務業(yè)用地法定最高使用年限確定。

　　6．提高公建比例。申請改造的宗地范圍內(nèi)，已被規(guī)劃為市政公共基礎設施用地、生態(tài)用地、城市綠地等公共設施用地的，應按規(guī)劃要求在變更土地用途時一并由政府收儲。收儲補償金額按原用途土地使用權(quán)市場評估價確定，直接在改變土地用途需補交的差價中給予扣除，不作另外補償。

　　（二）建筑功能臨時變更。在滿足結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)境保護等條件的前提下，土地使用權(quán)人利用原廠房興辦科技創(chuàng)新、信息服務、研發(fā)設計、創(chuàng)意文化等新興產(chǎn)業(yè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化以及保障性租賃住房等民生保障類設施的，可在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，可臨時變更建筑功能，不改變用地性質(zhì)，不補交土地出讓金。5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型市場價，以協(xié)議方式辦理。

　　三、改造流程

　　（一）土地用途變更項目審批流程

　　1.項目申報。

　　（1）屬地受理。土地使用權(quán)人向?qū)俚劓?zhèn)政府（街道辦事處）提出申請。

　　（2）提交材料。①申請報告（應寫明項目現(xiàn)狀每幢房屋產(chǎn)權(quán)情況、使用情況、每幢房屋改造方式、預期成效等），②土地及房屋的權(quán)屬證書，③身份證明（個人身份證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照等），④改造方案總平面布置圖和意向效果圖（涉及采取拆除重建或空地新建的需要），⑤宗地內(nèi)所有房屋實測報告（涉及采取現(xiàn)狀保留使用或內(nèi)部改造的需要，其中測繪報告需明確有無加層改擴建等結(jié)論性意見），⑥“工改商”項目建筑設計方案（涉及采取現(xiàn)狀保留使用或內(nèi)部改造的需要），⑦具備資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報告、施工圖紙和消防檢測報告（涉及采取現(xiàn)狀保留使用的需要）。

　　2.項目初審。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對土地使用權(quán)人提交的材料是否完整以及是否符合產(chǎn)權(quán)要求情況進行初審，對符合要求的，形成初審意見轉(zhuǎn)送市自然資源局。

　　市自然資源局組織專家在充分考慮片區(qū)內(nèi)商業(yè)布局情況，從完善城市功能的角度，對項目再開發(fā)的必要性、合理性、可行性等方面進行評估，出具專家評估意見。其中，對帶建筑物擬按現(xiàn)狀保留使用或內(nèi)部改造方式進行工改商的，還需對建筑物改變使用功能后，符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀、消防等相關技術要求進行評估，并在意見中明確是否具備現(xiàn)狀保留使用或內(nèi)部改造條件。專家意見通過后，對現(xiàn)狀保留使用的，由住建部門對結(jié)構(gòu)安全鑒定報告進行審核出具備案意見，并進行消防驗收后出具消防驗收（備案）意見；對內(nèi)部改造方式，由市自然資源局組織相關部門對建筑設計方案進行模擬審批，形成初審意見。最后由市自然資源局匯總意見上報市政府。

　　3.論證公示。對涉及控規(guī)調(diào)整的，由市自然資源局對控規(guī)調(diào)整方案按程序開展論證、公示。

　　4.項目實施。市政府同意“工改商”后，按以下程序?qū)嵤?/p>

　　（1）核定規(guī)劃指標。由市自然資源局按批復的詳細規(guī)劃核定規(guī)劃條件，明確改造后土地用途、土地面積及容積率、建筑密度及保留建筑物的房屋規(guī)劃使用功能等。

　　（2）委托地價評估。由市自然資源局委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行地價評估，擬定土地用途變更方案報市政府批準。

　　（3）簽訂出讓合同。市政府批準后，由市自然資源局與申請人重新簽訂出讓合同（其中改造方式中擬拆除房屋的，需先拆除后再簽訂）。合同需注明“如用地單位在簽訂補充合同后未在約定時間繳交出讓金的，報經(jīng)市政府同意后取消土地用途變更批準，且3年內(nèi)不再受理土地用途變更申請；涉及新建或拆除重建的，合同應約定開竣工時間，由屬地鎮(zhèn)（街道）進行開竣工動態(tài)監(jiān)管，對未按合同約定時間開竣工的，報告市自然資源局追回獎勵補助資金，達到閑置土地的按規(guī)定處置直至無償收回土地使用權(quán)”。

　　（4）建設審批

　　①按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規(guī)劃功能相關規(guī)范執(zhí)行，免予按新用途重新核發(fā)用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，但需繳交新舊用途城市基礎設施配套費差價。

　　②按內(nèi)部改造的“工改商”項目，確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施的，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規(guī)劃功能相關規(guī)范執(zhí)行。建筑設計方案審批通過后，按程序核發(fā)新用途建設工程規(guī)劃許可證，繳交新舊用途城市基礎設施配套費差價后，按程序核發(fā)新用途建筑工程施工許可證。

　　③按拆除重建或空地新建的“工改商”項目，按項目建設程序核發(fā)新用途建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

　　④凡涉及土地用途變更的建設項目，應依據(jù)新規(guī)劃用途對應的土地類別重新核算已建、擬新建項目的城市基礎設施配套費。原已繳納城市基礎設施配套費的項目，可憑原繳費票據(jù)原件申請核減。城市基礎設施配套費的核算依據(jù)閩政〔2002〕53號、獅政綜〔2011〕120號文件執(zhí)行，對原已繳交城市基礎設施配套費的項目，核算標準參照原類別進行調(diào)整征收。

　　（5）產(chǎn)權(quán)登記

　　①屬空地新建的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、相關稅費后，辦理土地用途變更的不動產(chǎn)權(quán)證。

　　②屬拆除重建的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、相關稅費后，需注銷拆除原有建筑的權(quán)屬證書后方可申請土地用途變更的不動產(chǎn)權(quán)證。

　　③屬采取現(xiàn)狀保留使用的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等相關稅費后，依據(jù)土地出讓合同、原不動產(chǎn)權(quán)證及住建部門對結(jié)構(gòu)安全鑒定報告進行審核出具備案意見和消防驗收后出具消防驗收（備案）意見辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。

　　④屬采取內(nèi)部改造的，土地使用權(quán)人補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等相關稅費，并按批準的設計方案完成改造并竣工驗收后，按規(guī)定程序辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，其中經(jīng)批準增設的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不調(diào)整因此增加的面積。

　　（二）建筑功能臨時變更項目審批流程

　　按前款“項目申報、項目初審”流程申辦且符合本意見有關要求的，由市自然資源局上報市政府批準同意改造。經(jīng)市政府批準后，申請人按資源、規(guī)劃、建設、生態(tài)環(huán)境、人防、行業(yè)主管等部門規(guī)定，進一步辦理相關審批手續(xù)。其免予改變土地用途的5年過渡期限由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責監(jiān)管，所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應在臨近期滿時督促項目業(yè)主主動申辦土地用途變更手續(xù)，拒不配合的依法進行查處。

　　四、鼓勵措施

　　（一）零星土地參與盤活。拆除重建改造項目涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的情況下，可將零星土地根據(jù)上級自然資源部門明確的辦理流程以市場評估價協(xié)議出讓給改造項目申請人，土地用途與項目改造后用途一致，土地出讓年限截止時間與主體改造項目土地一致。

　　（二）優(yōu)化規(guī)劃管控工具。根據(jù)實際情況，結(jié)合城市更新需求，在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可通過技術措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新。

　　（三）激勵改造主體措施

　　1.改造成本獎勵。對土地用途變更項目給予改造成本獎勵，具體獎勵金額按如下公式計算：

　　獎勵資金計算公式：V=（L+2000）×S×K

　　公式中：

　　V—獎勵總額（元）

　　L—改變土地用途的土地成本樓面單價（按商服用地規(guī)劃設計指標文件的容積率上限進行折算）（元/平方米）

　　2000—建安造價取值（元/平方米）

　　S—以商服用地規(guī)劃設計指標文件容積率上限計算出總計容建筑面積（平方米）

　　K—調(diào)節(jié)系數(shù)

　　其中調(diào)節(jié)系數(shù)K分為重建新建類（拆除重建、空地新建）、原有建筑改變功能類（現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造）兩種，具體系數(shù)取值詳見附件。

　　申請人在繳清改變土地用途的差價后完成土地用途變更登記即可申請兌現(xiàn)獎勵金，對單個改造項目涉及部分重建新建、部分利用原有整幢建筑進行功能變更的，按各改造類型計容建筑面積分別計算獎勵金額，具體由申請人向市自然資源局提交書面申請，經(jīng)市自然資源局核實，對符合條件的填寫《資金撥付申請單》報市政府批準，由市財政在市政府批準之日起30個工作日內(nèi)給予撥付。

　　獲得改造成本獎勵的項目土地因公共利益需要須由政府征遷收回時，自獲得獎勵金之日起（以匯款時間為準）至市政府或市直部門公布征遷補償方案之日（以補償方案印發(fā)時間為準）少于5年（每年按365天計）的，項目業(yè)主已獲得的獎勵金額應在征遷補償款中直接給予扣除。若征遷補償款不足以抵扣獎勵金額，扣完為止，項目業(yè)主無需補交差額。

　　五、工作措施

　　（一）明確工作職責。市自然資源局負責審核申報項目是否納入低效用地數(shù)據(jù)庫、是否存在閑置土地行為、是否符合出讓合同相關約定，審核改造項目是否已納入城市近期改造范圍，改造實施方案是否符合國土空間規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等相關規(guī)劃要求，核發(fā)相關規(guī)劃許可文件，補簽土地使用權(quán)出讓合同或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，明確補繳地價規(guī)則及方式，進行不動產(chǎn)登記。市住房和城鄉(xiāng)建設局負責指導辦理消防、施工許可等基建手續(xù)，負責對項目方案聯(lián)審有關消防、結(jié)構(gòu)等部分進行審查，負責指導業(yè)主開展房屋安全鑒定、消防評查等相關工作并出具備案意見，負責做好建筑工程質(zhì)量安全檢查指導工作。市城市管理和綜合執(zhí)法局負責對申請項目存在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理違規(guī)行為進行處置。市人民防空辦公室負責對項目設計方案的人防部分聯(lián)審。市財政局負責做好改造成本獎勵資金及相關業(yè)務經(jīng)費（含專家評估技術服務費用）保障。泉州市石獅生態(tài)環(huán)境局負責提出環(huán)境影響初審意見，對屬于污染場地是否經(jīng)評估和無害化治理，符合環(huán)保要求進行審查，指導建設單位做好環(huán)境影響評價工作。

　　（二）輔助融資擔保。鼓勵包含市屬國有融資擔保公司在內(nèi)的各類金融服務機構(gòu)參與助推低效用地盤活改造工作，積極為有緩解資金需求的土地使用權(quán)人提供融資、擔保服務。

　　（三）推動項目獎勵。各鎮(zhèn)（街道）應積極開展政策宣傳，尤其對在政策執(zhí)行前已自行“工改商”的項目，要引導、推動項目盡快按本政策進行盤活改造。由市財政按每宗扣除改造成本獎勵后實際繳納土地價差的5%且不低于5萬元不高于20萬元作為項目推動獎勵金撥付各鎮(zhèn)（街道）作為業(yè)務經(jīng)費。

　　（四）強化用地管理。屬地鎮(zhèn)（街道）要加強巡查、監(jiān)管，自然資源、城管執(zhí)法、住建、市場監(jiān)管、文體旅游、公安、衛(wèi)健、商務、應急等有關單位要互相配合，形成合力，依職責共同督促土地使用權(quán)人合法合規(guī)利用土地。

　　六、其他事項

　　（一）本意見有效期至2027年9月30日，期間如上級對低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造另有規(guī)定和要求的，以上級規(guī)定和要求為準。

　　（二）本意見由市自然資源局負責解釋，自印發(fā)之日起實施。《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見》（獅政辦規(guī)〔2023〕10號）同步廢止。

　　附件：土地用途變更成本獎勵補助金額計算公式相關系數(shù)取值表