閩政通APP一、背景依據(jù)
根據(jù)《自然資源部 福建省人民政府關于印發(fā)<泉州市盤活利用低效用地試點工作方案>的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）第二條第四款：“對納入城鎮(zhèn)低效用地開發(fā)范圍的工業(yè)用地，允許原土地使用權人在符合規(guī)劃的前提下，依法申請將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務等用途（商品住宅除外），并按規(guī)定經(jīng)評估后補交出讓金”規(guī)定，結合我市實際，2023年11月15日，我市印發(fā)《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造的實施意見》（獅政辦規(guī)〔2023〕10號），開展了“工改商”工作，政策施行一階段以來，陸續(xù)收到各鎮(zhèn)（街道）及部分企業(yè)一些優(yōu)化意見。為了進一步推動低效工業(yè)倉儲用地提質(zhì)增效，優(yōu)化建設用地空間布局和城鎮(zhèn)功能布局，提高土地節(jié)約集約綜合利用水平，提升企業(yè)參與改造意愿，在原獅政辦規(guī)〔2023〕10號文的基礎上作進一步修訂，優(yōu)化部分條款并對保留建筑進行改變用途的方式，進一步細化操作流程。
二、目標任務
開展低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造，旨在進一步促進盤活利用城鎮(zhèn)低效用地，推動低效工業(yè)倉儲用地提質(zhì)增效，優(yōu)化建設用地空間布局和城鎮(zhèn)功能布局，提高土地節(jié)約集約綜合利用水平，推進我市經(jīng)濟轉型升級，提升城市綜合競爭力。
三、工作進展
本實施意見于4月16日起，向各鎮(zhèn)（街道）、高新區(qū)、市直有關部門征求意見，于4月7日~5月6日線上公開征集意見，形成《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見（送審稿）》。經(jīng)市市場監(jiān)督管理局的公平競爭審查、司法局的合法性審核，報經(jīng)2025年第8次市政府常務會議研究通過。
四、范圍期限
本實施意見適用于已納入石獅市城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫的劃撥或出讓類型工業(yè)、倉儲用途用地，允許土地使用權人依規(guī)申請變更土地用途為商業(yè)、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等商業(yè)服務業(yè)用途進行盤活改造。文件自印發(fā)之日起實施，有效期至2027年9月30日。
五、主要修訂內(nèi)容
（一）增加政策起草依據(jù)。增加了《自然資源部辦公廳關于印發(fā)〈支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）及《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）等兩份文件依據(jù)。
（二）進一步優(yōu)化申請條件。1.不再將土地使用權人的納稅情況作為前置審查條件，因后續(xù)辦理土地用途變更補繳土地出讓金時稅務部門自行審查處理；2.將原規(guī)定“土地及其地上構建筑物應處于無抵押狀態(tài)方可提出申請”調(diào)整為只要抵押權銀行同意申辦變更土地用途即可提出申請，可以化解一部分企業(yè)其不動產(chǎn)仍在抵押中，為了申辦改變土地用途而需提前還款形成資金壓力；3.將原規(guī)定“對涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處置到位后方可提出申請”調(diào)整為“對涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）認定屬非土地使用權人自身原因造成方可提出申請”，進一步簡化程序，明確閑置土地需處置到哪個環(huán)節(jié)；4.對因未批先建等原因無法取得不動產(chǎn)權證書的建筑擬采取拆除重建的，原文件規(guī)定需先拆除后才能提出申請，現(xiàn)給予調(diào)整為后置審批，具體為：“擬采取拆除的房屋可在獲得土地用途變更批復簽訂土地出讓合同前再自行拆除”；5.增加了鼓勵改造情形。對市中心“兩鎮(zhèn)兩辦”已批未建的工業(yè)、倉儲用途用地，除原屬上級有權部門批準引進的特定項目外，與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，均不再保留作為工業(yè)、倉儲用地進行開發(fā)建設，鼓勵企業(yè)積極按本政策進行盤活改造。
（三）優(yōu)化土地用途變更部分規(guī)定。將原來的改造方式及改造類型進行融合，進一步規(guī)范表述為兩種改造類型：土地用途變更和建筑功能臨時變更，對土地用途變更細化為通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建、空地新建等四種改造方式。對土地用途變更的部分操作進一步明確：1.對采取分割宗地進行改造的，將原規(guī)定“配套設施不得單獨分割”調(diào)整為“配套設施不得單獨分割（分割后作為變更土地用途地塊除外，但需在不動產(chǎn)權證書附記記載“宗地分割用于辦理‘工改商’，‘工改商’后地塊才能獨立處分”）”，可解決一些企業(yè)擬保留原宗地部分工業(yè)生產(chǎn)功能而需分割出配套設施部分用地進行改造的需求；2.關于改造后土地使用年限。將原規(guī)定“對采取整宗或分割部分土地變更土地用途的，新用途土地使用年限按變更后土地用途的法定最高年限確定”調(diào)整為“對采取整宗或分割部分土地變更土地用途的，新用途土地使用年限可按變更后土地用途的法定最高年限或原用途土地剩余年限申請”，靈活出讓年限符合上級彈性年限出讓政策，也滿足部分企業(yè)緩解資金壓力的需求。增加了“對原土地使用權為劃撥的，辦理劃撥轉為商業(yè)服務業(yè)用地出讓手續(xù)，出讓年限按商業(yè)服務業(yè)用地法定最高使用年限確定”；3.進一步明確房屋分割原則：要求在設定建筑分割時，房屋分割方案應報市自然資源局批準，原則上以批準的規(guī)劃設計方案的單元為基礎來設定分割單元，分割后單元可單獨轉讓，轉讓雙方應在合同中明確公共配套設施和使用事項，并承擔相應法律責任。
（四）完善土地用途變更審批流程。一是明確了保留現(xiàn)有建筑物改變土地用途的，需提交建筑設計方案，采取現(xiàn)狀保留使用的還需提交具備資質(zhì)的單位出具的結構安全鑒定報告和消防檢測報告；二是完善項目初審要求，引入專家評估環(huán)節(jié)，由專家對項目再開發(fā)的必要性、合理性、可行性等方面進行評估，對保留建筑的，需對建筑物改變使用功能后，符合建筑結構安全、城市景觀設計、消防等相關技術要求進行評估，并在意見中明確是否具備現(xiàn)狀保留使用或內(nèi)部改造條件。專家意見通過后，對現(xiàn)狀保留使用的，由住建部門對結構安全鑒定報告進行審核出具備案意見并進行消防驗收后出具消防驗收（備案）意見；對內(nèi)部改造方式，由市自然資源局組織相關部門對建筑設計方案進行模擬審批，形成初審意見，最后由市自然資源局匯總意見上報市政府審議；三是對批準改變土地用途后，如何處理保留建筑進行改變功能或改造進一步明確流程，以及對后續(xù)產(chǎn)權登記的條件進一步明確。
（五）進一步優(yōu)化鼓勵措施。一是優(yōu)化規(guī)劃管控工具。根據(jù)《自然資源部辦公廳關于印發(fā)〈支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）文件中有關“優(yōu)化規(guī)劃管控工具及優(yōu)化地價計收規(guī)則”的規(guī)定，進一步提出了：“根據(jù)實際情況，結合城市更新需求，在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可通過技術措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新”。二是調(diào)整兌現(xiàn)改造成本獎勵時點。原文件對屬空地新建或拆除重建的，需在完成改變土地用途流程并辦理新用途工程規(guī)劃許可證才可申請兌現(xiàn)獎勵，現(xiàn)調(diào)整為所有改造方式，只要完成改變土地用途流程，完成土地用途變更登記即可申請兌現(xiàn)獎勵金，進一步縮短了兌現(xiàn)獎勵金的期限。
六、聯(lián)系人及聯(lián)系電話
聯(lián)系人：黃振建，聯(lián)系電話：0595-88711008。
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